À La Rochelle, la tension monte entre les propriétaires de logements touristiques et la municipalité. Le tribunal administratif de Poitiers vient de valider l’essentiel du dispositif mis en place par la Communauté d’agglomération pour encadrer la location de meublés touristiques de type Airbnb ou Booking. Une décision qui divise profondément la cité atlantique, entre élus se félicitant d’une « victoire » et propriétaires dénonçant une mesure « incompréhensible ».
Une régulation pour contrer la pénurie de logements
Depuis plusieurs années, la Communauté d’agglomération rochelaise cherche à contenir la prolifération des meublés de tourisme dans une ville où le marché immobilier est devenu particulièrement tendu. Ces locations représenteraient désormais plus de 11 % des logements, soit plus de 6 000 biens, selon la municipalité.
Le jugement rendu le 27 septembre par le tribunal administratif de Poitiers reconnaît le caractère « d’intérêt public majeur » du dispositif, validant le principe de compensation instauré par la Ville. Ce mécanisme oblige désormais les propriétaires de résidences secondaires souhaitant louer en courte durée dans certaines zones (centre-ville, Minimes, Gabut) à mettre sur le marché locatif à l’année un bien équivalent. Objectif : libérer environ 700 logements pour les habitants et étudiants rochelais.
« S’il est situé dans les zones très tendues du centre-ville de La Rochelle ou dans les quartiers des Minimes et du Gabut, le propriétaire devra compenser par la transformation d’un local, de surface équivalente, en habitation longue durée », explique Marie N., adjointe (PS) au maire chargée des meublés touristiques. L’élue parle d’« une victoire » pour la commune, et insiste sur le caractère immédiat de la mise en œuvre de la mesure.
Des règles strictes mais encadrées
Le règlement, adopté en 2022 puis ajusté en 2023, distingue désormais deux options pour les propriétaires de résidences secondaires.
- Le changement d’usage permanent, permettant de louer toute l’année aux touristes, mais limité à un seul bien par personne et soumis à la compensation.
- Le changement d’usage temporaire, autorisant la location saisonnière pendant trois mois, à condition que le logement soit réservé neuf mois aux étudiants ou via un bail mobilité.
Marie N. précise que la réglementation « concerne seulement les propriétaires de résidences secondaires » et rappelle que la Ville aurait pu aller plus loin : « Ce règlement aurait pu être plus restrictif encore. Les propriétaires ont eu plusieurs années pour anticiper ce risque et l’application effective de ces mesures. »
Les propriétaires en colère : « une interdiction déguisée »
Du côté des loueurs, la colère gronde, dénonçant l’obligation de compensation comme « est une interdiction déguisée ».
« Il n’y aura aucun impact ! Beaucoup de propriétaires sont modestes, ils ont une location pour un complément de retraite et ne peuvent pas investir dans un autre logement ! Alors, pour ne pas faire faillite, ils vont vendre c’est tout. L’obligation de compensation, c’est une interdiction déguisée. On attaque les plus modestes injustement », s’indigne Jean-Louis R., président de la Chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires de Charente-Maritime. Et de marteler : « Cette décision de justice est inouïe, incompréhensible ! »
Même constat du côté des professionnels de l’immobilier. « C’est tout leur projet d’investissement qui est remis en question. La majorité des propriétaires vont vendre leur bien », déplore Kevin A., président du syndicat UNIS Poitou-Charentes.
Une jurisprudence qui fait école
La Rochelle s’inspire de l’exemple du Pays basque, où le même principe de compensation est appliqué depuis 2023 dans 24 communes, dont Biarritz et Saint-Jean-de-Luz. Selon Jean-René E., président de la Communauté d’agglomération Pays basque, « alors que les logements touristiques ont augmenté de 130 % en quatre ans (entre 2016 et 2020), on a réussi à stopper cette hémorragie ».
D’autres villes, comme Lyon, Bordeaux ou Saint-Malo, expérimentent des systèmes similaires, se basant parfois sur des données comme le Touriscore. La récente loi Le Meur, entrée en vigueur en novembre 2024, renforce d’ailleurs la capacité des collectivités à fixer des quotas de meublés touristiques dans les zones les plus tendues.
Une bataille qui se poursuivra devant les tribunaux
Si la décision de justice conforte la mairie, elle ne met pas fin au bras de fer. Jean-Louis R. et son organisation étudient de nouveaux recours : « Est-ce qu’on peut annuler une délibération et conserver sa version modifiée qui, du coup, ne repose plus sur rien ? Pas sûr. Nos juristes vont regarder ça de près. »
L’intercommunalité prévoit de redélibérer d’ici la fin de l’année pour préciser le règlement, qui pourrait être appliqué dès la saison touristique 2026. Mais le dialogue semble rompu : « Tout dialogue est impossible avec la Ville aujourd’hui, je la mets donc en garde », prévient encore le représentant des propriétaires.
Entre volonté politique de réguler le marché et inquiétudes des investisseurs, La Rochelle devient un laboratoire national des nouvelles règles encadrant les meublés touristiques. Une chose est sûre : la bataille du logement ne fait que commencer sur la côte Atlantique.
